De eigendomsoverdracht van onroerend goed vindt in Nederland plaats via de notaris. De notaris fungeert daarbij als onpartijdig tussenpersoon en ziet er op toe dat gemaakte afspraken in de koopovereenkomst worden uitgevoerd. Onder andere, dat de koper de koopprijs betaalt en dat de verkoper de eigendom levert. Dit noemt men ook wel ‘eerlijk oversteken’.
De verkoop begint altijd met een koopovereenkomst. Deze wordt meestal opgesteld door een makelaar. De notaris kan de koopovereenkomst ook opstellen.
In principe kan de koopovereenkomst ook mondeling worden gesloten. Uiteraard is dit niet verstandig omdat dan ieder bewijs ontbreekt. Als een particuliere koper een woning koopt is een schriftelijke koopovereenkomst wettelijk verplicht.
In de koopovereenkomst worden afspraken gemaakt over de koopprijs, wat er wordt verkocht en wanneer de eigendomsoverdracht moet plaatsvinden.
De levering vindt plaats doordat de akte van levering bij de notaris wordt getekend en daarna wordt ingeschreven in de openbare registers (het Kadaster), waar de eigendom van al het onroerend goed in Nederland moet worden geregistreerd.
Voordat de akte van levering mag worden getekend moet de notaris allerlei controles uitvoeren. Bijvoorbeeld of de verkoper wel eigenaar is van de woning, en of de verkoper wel bevoegd is om de woning te leveren. Of de koper de koopprijs heeft gestort en of er geen anderen zijn wiens rechten door de eigendomsoverdracht worden geschonden.
De meeste mensen financieren hun woning met een hypothecaire geldlening. De bank leent dan geld uit aan de koper onder de voorwaarde dat de koper hypotheekrecht verleent aan de bank, waarbij de woning als onderpand dient.
Een hypotheekrecht is een zekerheidsrecht voor de bank. Als degene die de lening is aangegaan de afspraken niet nakomt (en bijvoorbeeld de maandelijkse hypotheeklast niet meer aan bank betaalt) dan kan de bank (in het uiterste geval) het onderpand openbaar verkopen. Daarnaast geeft het hypotheekrecht een voorrangspositie.
De hypotheekakte moet bij de notaris worden getekend en wordt ook ingeschreven in het Kadaster.
Als een woning wordt verkocht moet er royement van het hypotheekrecht plaatsvinden. De notaris vraagt bij de bank op wat er nog verschuldigd is. Dit moet nog aan de bank worden betaald waarna het hypotheekrecht kan worden geroyeerd en doorgehaald bij het Kadaster.
Betalingen verlopen via de derdengeldenrekening van de notaris. Zo kan de notaris zelf controleren of aan alle voorwaarden is voldaan.
Zelfs bij een eenvoudige eigendomsoverdracht zijn altijd meerdere partijen betrokken. Denk daarbij aan de verkoper, de bank van de verkoper, de koper, de bank van de koper. Allemaal met hun eigen belangen. Daarnaast moet de notaris ook zorgen dat de overdrachtsbelasting aan de belastingdienst wordt betaald. Ook rechten van derden kunnen een rol spelen. Het dossier moet dus helemaal in orde zijn voordat ‘de krabbel kan worden gezet’.
Kijk voor meer informatie over het kopen of verkopen van een woning op de website van onze beroepsorganisatie.
Inschrijven voor onze nieuwsbrief